Vedligeholdelsesreglement

 
I 
GENERELT
 
Reglernes ikrafttræden
1.      Med virkning fra den 30. maj 2000, erstatter dette vedligeholdelsesreglement boligforeningens tidligere gældende vedligeholdelses- og istandsættelsesreglementer.
 
Ændring af lejekontrakten 
2.      Vedligeholdelsesreglementet gælder uanset eventuelle modstående kontraktsbestemmelser. Reglementet træder i stedet for eller supplerer de bestemmelser om vedligeholdelse- og istandsættelse som står i lejekontrakten.
 
Beboerklagenævn 
3.      Uenighed om henholdsvis udlejerens og lejerens opfyldelse af pligten til at vedligeholde og istandsætte boligen kan af hver af parterne indbringes for beboerklagenævnet.
 
II  
OVERTAGELSE AF BOLIGEN VED INDFLYTNING  
 
Boligens stand
1.      Boligen stilles ved lejemålets påbegyndelse til rådighed i god og forsvarlig stand.  Vægge, lofter og gulve fremtræder nyistandsatte og rengjorte.
Øvrige bygningsdele, inventar, installationer og hårde hvidevarer kan ikke påregnes at være nye eller nyistandsatte, men vil fremtræde i funktionsdygtig og rengjort stand.
 
Syn ved indflytning 
2.      I tilknytning til lejemålets begyndelse foranstalter boligforeningen at der foretages et indflytningssyn, hvor det konstateres, om boligens vedligeholdelsesstand er i overensstemmelse med den gældende standard i afdelingen og for denne type bolig. 
Den indflyttende lejer indkaldes af boligforeningen til synet, der vil være placeret inden for normal arbejdstid.
 
Indflytningsrapport 
3.      Ved indflytningssynet udarbejder boligforeningen en indflytningsrapport, hvor lejeren kan få indføjet eventuelle bemærkninger.
Kopi af indflytningsrapporten udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 14 dage efter, såfremt denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.

Fejl, skader og mangler skal påtales inden 2 uger 
4.      Hvis lejeren ved overtagelsen konstaterer fejl, skader og mangler, skal lejeren senest 2 uger efter lejemålets begyndelse skriftligt påtale disse over for udlejeren.
 
5.      Udlejeren kan vurdere, at en eller flere af de påtalte fejl, skader og mangler er uvæsentlige og derfor ikke skal udbedres.
Lejeren hæfter ikke for sådanne fejl, skader og fejl ved fraflytning.
 
6.      At en uvæsentlig mangel ikke afhjælpes, fritager ikke tilflytter fra sin vedligeholdelses- forpligtelse.
 
7.      Lejeren vil ikke uden forudgående skriftlig aftale med boligforeningen få refunderet afholdte udgifter til mangelafhjælpning.
 
 
III  
VEDLIGEHOLDELSE I BOPERIODEN
 
Lejerens vedligeholdelsespligt
1.         Lejeren sørger for boligens indvendige vedligeholdelse med hvidtning, maling, tapetsering, gulvbehandling og vedligeholdelsesrengøring.  Lejeren afholder alle udgifter i forbindelse med denne vedligeholdelse.
 
2.         Lejeren er forpligtet til at vedligeholde så ofte, at boligen ikke forringes, bortset fra almindelig slid og ælde.
 
Såfremt lejlighedens vægoverflader er overtaget med Rutex eller strukturtapet - malet, skal disse overflader afleveres med samme type beklædning - malet.    
 
Særlig udvendig vedligeholdelse
3.         Det vil i vedligeholdelsesreglementets afsnit V være bestemt, om lejeren vedligeholder og renholder nærmere angivne adgangs- og opholdsarealer, udvendigt træværk og lignende i umiddelbar tilknytning til boligen.
 
4.         Boligforeningen kan indgå individuel skriftlig aftale med lejeren om særlig udvendig vedligeholdelse, hvis der ikke i øvrigt er fastsat sådanne bestemmelser i vedligeholdelsesreglementet - se afsnit V.
 
Udlejerens vedligeholdelsespligt
5.         Det påhviler boligforeningen at holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige.
Boligforeningen vedligeholder og foretager nødvendig udskiftning af ruder, vandhaner, elafbrydere, klosetter, håndvaske, køkkenvaske, badekar, køleskabe, frysere, elkomfurer, emhætter, radiatorventiler, radiatormålere og lignende der er installeret af boligforeningen, eller som måtte være installeret af lejer som led i dennes råderet.
                 
6.         Boligforeningen forestår reparation eller udskiftning af skabs- og køkkeninventar, køkkenbordplader og belægninger på gulve, når disse er udtjent gennem almindeligt slid og ælde, ligesom boligforeningen sørger for vedligeholdelse og nødvendige fornyelser af låse og nøgler, og afholder alle udgifter i denne forbindelse.
 
Vedligehold, reparation eller udskiftning af de i pkt. 5 og 6 nævnte bygningsdele foretages af boligforeningen, når - og i det omfang - det herfra skønnes nødvendigt.     
                 
7.         Boligforeningen kan beslutte, at foretage indvendig vedligeholdelse i boligerne, ud over det, der fremgår af pkt. 5 og 6.

Anmeldelse af skader
8.         Opstår der skader i eller omkring boligen, herunder konstatering af væggelus, kakerlakker og lignende, skal lejeren straks anmelde dette til boligforeningen.
Undlades sådan anmeldelse, hæfter lejeren for de eventuelle merudgifter som måtte følge af den manglende anmeldelse.
 
 
IV  
VED FRAFLYTNING
 
Fraflytningsordning (Model A) 
1.      Afdelingen overtager gradvis udgiften til den normale istandsættelse ved fraflytning
j.fr. afsnit IV, stk. 2.
Overtagelsen sker i forhold til den periode, som den enkelte boligtager har haft lejemålet.
Lejeren afholder udgifterne til normalistandsættelsen, men afdelingen overtager gradvis denne udgift, med 0,83 % pr. hele måned, regnet fra lejemålets påbegyndelse til lejemålets ophør.
Når der er gået 10 år (120 måneder) vil afdelingen således helt have overtaget udgiften til den normale istandsættelse ved fraflytning.
Hvis fraflytning sker, inden afdelingen helt har overtaget udgiften til den normale istandsættelse, betaler boligtageren kun den andel, som afdelingen ikke har overtaget.
 
Normalistandsættelse ved fraflytning
2.      Ved fraflytning foranstalter boligforeningen at der gennemføres en normalistandsættelse, der omfatter nødvendig
- hvidtning eller maling af lofter og overvægge - evt. afvaskning af trælofter
- maling af i forvejen malede vægge - herunder vægge tapetseret med Rutex eller strukturtapet
- generel rydning og rengøring af lejemålet med hertil hørende inventar, hårde hvidevarer, installationer m.v.
 
Eventuel afrensning af gammelt tapet, før ny tapetsering foretages, betales af boligforeningen, medmindre lejeren selv har foretaget en opsætning der ikke er udført fagligt korrekt, eller såfremt lejeren har udført en anden vægbehandling eller vægbeklædning end den som er foreskrevet i vedligeholdelsesreglementets afsnit VI.
 
3.      Lejeren afholder udgifterne til normalistandsættelsen, men som anført under pkt. 1. overtager udlejeren gradvis denne udgift med 0,83 % pr. måned, regnet fra lejemålets begyndelse og til lejemålets ophør.
Når der er gået 120 måneder, vil udlejeren således helt have overtaget udgiften til normalistandsættelsen.
 
Normalistandsættelse ved fraflytning, efter pkt. 2, skal i almindelighed altid udføres, med mindre lejemålet for alle eller nogle af de pågældende bygningsoverflader fremtræder nyistandsat.
 
Misligholdelse
4.      Uanset boperiodens længde afholder lejeren alle udgifter til istandsættelse som følge af misligholdelse.
 
5.      Misligholdelse foreligger, når lejemålet eller dele heraf er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig eller manglende vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd af lejeren, medlemmer af dennes husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til boligen.
 
Fraflytter skal senest ved fraflytningssynet aflevere samtlige de nøgler som er blevet udleveret ved såvel indflytning som ved senere bestillinger.  Måtte der her være mangler i forhold til det udleverede, afholder fraflytter udgiften til udskiftning af de til lejemålet hørende låsecylindre inkl. nøgler.
 
Ekstraordinær rengøring 
6.      Hvis der i forbindelse med istandsættelse af lejemålet - herunder også kælderrum, lejede lokaler og garager m.v. - er behov for ekstraordinær rydning, og rengøring betragtes dette som misligholdelse, ligesom ekstraordinær rengøring af hårde hvidevarer, inventar, sanitetsgenstande, installationer, klinke- og terrassogulve, ruder m.v. betragtes som misligholdelse.   
 
Undladelse af normalistandsættelse 
7.      Normalistandsættelse kan undlades for bygningsoverflader, som ved fraflytningssynet fremtræder håndværksmæssigt forsvarligt nyistandsat.
 
Syn ved flytning 
8.      Med baggrund i stedfunden opsigelse foranstalter boligforeningen at der foretages syn af lejemålet senest 2 uger efter at være bekendt med, at fraflytningen har fundet sted.
Boligforeningen indkalder skriftligt lejeren til dette syn med mindst 1 uges varsel.
 
J.fr. lejelovens kap. 16, skal lejeren senest 8 dage før fraflytningen opgive den adresse til boligforeningen hvor diverse post og meddelelser omkring flytningen kan sendes til. 
 
Fraflytningsrapport / synsrapport 
9.      Ved synet, der vil finde sted inden for normal arbejdstid, udarbejder boligforeningen en synsrapport, hvoraf det fremgår, hvilke istandsættelsesarbejder, der skal udføres som normalistandsættelse, og hvilke der er misligholdelse eller betales af boligforeningen.
 
10.  Kopi af synsrapporten tilsendes lejeren umiddelbart efter det foretagne syn.   Om ønskeligt kan kopi af synsrapporten udleveres i umiddelbar tilknytning til synet.
Såfremt lejer ikke har været til stede ved synet, eller ikke vil kvittere for den udfærdigede synsrapport, vil rapporten blive eftersendt til lejeren inden for 14 dage efter det foretagne syn.
 
Oplysning om istandsættelsesudgifter
11.  Senest 14 dage efter synsdatoen, gives der fra boligforeningen skriftlig oplysning til lejeren, om den anslåede udgift til istandsættelsen og lejerens andel heraf, opdelt på normalistandsættelse og eventuel misligholdelse.     
 
Endelig opgørelse 
12.  Boligforeningen sender den endelige opgørelse over istandsættelsesudgifterne til lejeren uden unødig forsinkelse, med angivelse af, hvilke istandsættelsesarbejder der er udført, hvad de har kostet, og hvordan lejerens andel af udgifterne er beregnet.                                        Istandsættelsesarbejde som følge af misligholdelse specificeres og sammentælles.    
 
Udgifter i forbindelse med retablering af ikke godkendte ændringer af det lejede er ikke omfattet af ovennævnte bestemmelser.  Sådanne krav kan gøres gældende i fuldt omfang, uanset de forannævnte begrænsninger. 
 
13.  I den endelige opgørelse kan lejerens samlede andel af eventuelle overskridelser ikke overstige 10 % i forhold til den først anslåede istandsættelsesudgift.
 
Arbejdets udførelse
14.  Istandsættelsesarbejdet udføres på udlejerens foranledning.
 
Istandsættelse ved bytning 
15.  Ved bytning af boliger gælder samme bestemmelser som ved øvrige fraflytninger. 
 
 
V  
SÆRLIG UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE
 
Eventuelle særaftaler om udvendig vedligeholdelse (j.fr. afs. III, pkt. 3.)
 
Der er for nærværende afdeling ingen særaftaler om udvendig vedligeholdelse. 
 
VI
SÆRLIGE REGLER FOR INDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE
 
Opholdsrum - stuer, værelser og entré
 
Vægbehandling 
1.      Vægge i stuer / værelser / entré er ved indflytning tapetseret med Rutex kvalitet ekstra (savsmuldstapet) og malet med maling i kvaliteterne svarende til Flügger flutex 5, glans 5, eller lignende og kan vedligeholdes med samme.
 
Loftbehandling 
2.      Ved maling af gips- og betonlofter anvendes samme malingskvaliteter som angivet ovenstående for vægbehandling.
Malede trælofter behandles med plastikmaling kvalitet glans 10.
Ludbehandlede trælofter viderebehandles med Gori 53 - lud, eller lignende.
Trælofter i ubehandlet naturtræ (listeloft i fyr eller gran) afrenses / rengøres.
 
Køkken
 
Vægbehandling
3.      Maling foretages med kvalitet svarende til Flügger flutex 20, glans 10, eller lignende.
 
 
Loftbehandling
4.      Maling foretages med samme malingskvaliteter som angivet ovenstående for opholdsrum.
 
Badeværelse
 
Vægbehandling
5.      Maling foretages med kvalitet svarende til Flügger flutex 20, glans 10, eller lignende -    
denne behandling anvendes på såvel tapetserede som ikke-tapetserede badeværelsesvægge.
 
Loftbehandling 
6.      Maling foretages med kvalitet svarende til Flügger flutex 20, glans 10, eller lignende.
 
Gulve 
7.      Ved behandling af trægulve, dørtrin og lakerede trætrapper anvendes vandbaseret gulvlak -
svarende til Junckers glans 20/40.
Ved behandling af korkgulve anvendes, som ved trægulve, vandbaseret gulvlak - svarende til Junckers glans 20/40.
Ved behandling af trægulve og korkgulve foretages - vask med grundrens, matslibning, vask med grundrens, vask med eddikesyre 2 %, vask med rent vand, tørring, derefter lakering.    
Ved behandling af klinke- og terrassogulve foretages først en afrensning med eddikesyre, herefter oliering med stenolie / syrefast vaselinolie.  
Ved rengøring af vinyl- og linoleumsgulve anvendes mild sæbeopløsning med sæbespåner.
 
Træværk 
8.      Ved maling af træværk, malede døre, karme, fodlister m.v. anvendes Acrylplast maling til træ glans 25/50.
    
Inden maling foretages - vask med grundrens, matslibning, evt. pletspartling, herefter maling som anført.
Ved evt. 2 gange maling, mellemstryges med mat strygefarve - derefter maling glans 25/50.      
 
Rør og radiatorer
9.      Ved maling af rør og radiatorer i opholdsrum samt i våde rum - vask med grundrens, matslibning, herefter vandbaseret radiatormaling glans 25/50.
Til maling af rør og radiatorer i våde rum med direkte vandpåvirkning - vask med grundrens, matslibning, herefter Alkyd maling (oliebaseret) glans 25/50.
 
Vinduer og udvendige døre  
10.  Plastvinduer vedligeholdes med afvaskning i sæbevand eller andre egnede plejeprodukter som f.eks. autoshampo.  Skyl efter med rent vand tilsat afspændingsmiddel / skyllemiddel. Undgå slibemidler, skurepulver, skurenylon samt ætsende og syreholdige materialer.  
Behandling af pigmenteret træværk - vask med grundrens, matslibning, herefter træbeskyttelsesmiddel af god kvalitet som Flügger / Gori.

Inventar
11.  Daglig rengøring og fjernelse af fedtpletter, foretages med aftørring med en hårdt opvredet ren klud i lunken vand, tilsat almindeligt inventar- eller universalrengøringsmiddel, alternativt et opvaskemiddel. Eftertørres med tør klud.
Undgå skurenylon, skurepulver og lignende.
 
Kælder
 
Vægbehandling 
12.  Ved maling af vægge i kældre anvendes en maling som er vanddampgennemtrængende.   
 
Loftbehandling 
13.  Ved maling af lofter anvendes en almindelig kalkning / hvidtning.  
 
Gulvbehandling
14.  Kældergulve der fremstår i beton med slidlag, må ikke behandles - eventuelt kan der dog anvendes en farveløs støvbinder.
 
Altaner 
15.  Betongulve på altaner må ikke males - evt. kan der dog anvendes en farveløs støvbinder. 
 
Hårde hvidevarer 
16.  Køleskab / fryser / elkomfur / emhætte rengøres med almindelig universalrengøringsmiddel og produkter der foreskrives til det givne formål.
Undgå skurenylon, skurepulver og lignende.
Plastdelene tåler ikke kogende vand eller opvaskemaskine.
Kompressorrum og trådkondensator på køle- og fryseskab holdes fri for støv, hvilket lettest gøres med en støvsuger.
 
Generelt for vedligeholdelse 
17.  Ved anvendelse af farvede malinger, skal hvid udgøre min. 50 % af farveblandingen.
Installationer som elkontakter, målere, ventiler og lignende må ikke males.   Dørkarme og gerigter skal fremstå med samme farve på begge sider.  Ved maling af rør og radiatorer skal disse installationer, i de enkelte rum, fremstå med samme farve, ligesom vægoverflader, inden for de enkelte rum, skal fremstå med samme farve.
Fælles for al vedligeholdelse, gælder, at arbejdet skal udføres håndværksmæssigt korrekt, ligesom det i alle tilfælde er vigtigt at læse og gøre brug af diverse brugsanvisninger der tilhører de forskellige produkter.
 
VII  
STANDARD FOR BOLIGENS
VEDLIGEHOLDELSESSTAND VED OVERTAGELSEN
 
 
Boligens standard ved lejemålets begyndelse
1.      Ved lejerens overtagelse af boligen fremtræder vægge, gulve og lofter nyistandsatte.
 
2.      Træværk, gulve, inventar, rør og radiatorer samt tekniske installationer vil kun være istandsat, hvor der efter boligforeningens skøn har været behov for det, men pågældende overflader og installationer vil fremtræde i funktionsdygtig og rengjort stand.
 
Slid og ælde 
3.      Træværk, gulve, inventar, rør og radiatorer samt tekniske installationer kan bære præg af almindelig slid og ælde for et lejemål af den pågældende type og alder.
 
Farvevalg 
4.      Der kan af lejer ikke stilles særlige krav til farvevalg.
Farver accepteres, såfremt hvid udgør min. 50 % af farveblandingen.
Indflytter må således acceptere, at der på malede vægge, træværk og inventar, kan være anvendt farver, der ikke nødvendigvis falder i indflytters smag.
 Ønske om udvidet istandsættelse afholdes af indflytter.
 
Gulve 
5.      Trægulvene er af ældre dato, og kan bære præg af almindelig slidtage, og med eventuelle nuanceforskelle.    
I nogle af boligens rum vil der være pålagt vinyl / linoleum der kan bære spor efter almindelig slid.
Trægulvene vil ved overtagelsen fremtræde med dækkende lak, ligesom der ved gulve pålagt vinyl / linoleum vil være tale om intakte belægninger.     
 
Klinker og fliser 
6.      Der kan forekomme reparationsmærker efter huller i fliser og fuger.
Klinker / terrassogulve er rengjorte, afkalkede og efterbehandlede med stenolie.         
 
Vinduer
7.      Vinduerne er pudsede og false rengjorte.
 
Kælder 
8.      I kælderrummene fremstår såvel vægge, gulve og lofter som nyistandsatte, dog kan der på gulvet forekomme skjolder efter fugt.
Det må ikke påregnes, at der ved kælderrummene er tale om en “tør kælder”.
Kældergulvene fremstår som betongulve med slidlag. Pågældende gulve må ikke males. 
 
Haver 
9.      De til afdelingen hørende haveanlæg, samt flisebefæstede og asfalterede områder, vedligeholdes af afdelingens vicevært.
 
Tekniske installationer 
10.  De i lejligheden værende tekniske installationer er afprøvet og i fuld funktionsdygtig stand.
Der er i afdelingen installeret fællesantenneanlæg med Kabel-tv.
 
Inventar 
11.  Skabslåger og døre, inkl. monterede greb og beslag, fremstår hele og intakte, dog kan der forekomme ubetydelige ridser, små afslag og mærker efter mindre reparationer.
Bordplader fremtræder hele og intakte, dog kan der forekomme små og ubetydelige ridser og afslag.
 
Belysning 
12.  Der forefindes standard belysning i køkken og badeværelse samt i kælderrum.
      
Hårde hvidevarer 
13.  Der indgår ikke som standard hårde hvidevarer i pågældende afdeling - dog er der monteret emhætte i køkken.
 
Rengøring 
14.  Lejemålet er generelt rengjort.
 
Varmeforsyning
15.  I boligen er der indlagt fjernvarme.
 
Renoveringer 
16.  I 1990, er der i afdelingens boliger foretaget køkkenrenovering, med komplet udskiftning af skabselementer, emhætte, bordplader og gulvbelægning.
       
Bebyggelsens alder 
17.  Opført i 1956.